温彬(中国民生银行首席经济学家)
王静文(中国民生银行研究院宏观研究中心主任)
党的二十届三中全会提出，要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。8月23日的国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部表示将会同有关部门，指导各地从抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设、抓“好房子”样板等四个方面做好贯彻落实。
党的十八大以来，我国的住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进。截至2023年底，我国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，已建成世界上最大的住房保障体系，解决了1.5亿多群众的居住问题。不过，与工薪群体的刚性需求相比，保障性住房供给仍然相对不足，新市民、青年人等住房负担较重。
党的二十届三中全会提出，要加快构建房地产发展新模式，就是要以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求，加快构建租购并举的住房制度，实现房地产市场平稳、健康、高质量发展。其中重点，就是要加大保障性住房建设和供给力度，提高保障性住房占住房总量的比例，提升保障性住房的质量品质及适配性，更好满足工薪群体刚性住房需求。
相关工作已在有条不紊地展开。去年三季度，国务院印发了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，今年1~7月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套(间)，完成投资4400多亿元，占房地产开发投资的比重约7.2%。
下一阶段，住建部将指导各地从本地区经济能力、房地产市场状况和各类困难群体住房需求出发，坚持以需定建、以需定购，因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划；坚持尽力而为、量力而行，抓紧出台具体的实施意见、管理办法和配套政策，有力有序有效开展好各项工作。
具体到保障房建设和供给方面，我们认为要做好新建和收储的“双管齐下”：
首先是做好新建工作。如果当地的保障性住房需求比较旺盛，现有供给无法满足，则地方可以在项目建设方面着力。去年国务院发布的指导意见曾提出“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备”。对于具备条件、确有需求的城市，要做好项目规划，落实好财税、土地、金融等支持政策，加快项目开工、建设进度，让群众早日实现入住。同时，加强项目谋划和储备，做好明后年项目的前期工作，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。
这一过程中，需要协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。一方面，加强配售型保障性住房的建设，加快解决工薪收入群体的住房困难；另一方面，加强配租型保障性住房的供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化的方式，解决好新市民、青年人等群体的住房问题。
其次，如果当地房地产市场低迷、商品房库存较高，则可以做好收储工作。7月30日中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，此次发布会住建部也表示，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。
目前收储模式为政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和空间。央行提供总额为3000亿元的保障性住房再贷款，再贷款的发放对象为21家全国性银行，商业银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向收购主体发放贷款。截至6月末，再贷款使用规模仅为121亿元，相关工作进度略显平淡。
形成掣肘的原因之一，在于国企收购的回报率低于融资成本，特别是用于配租型保障性住房时。因此在线配资平台推荐，市场日前正在讨论利用专项债资金用于收购存量商品房的可行性。此前，自然资源部已允许将专项债资金使用范围扩大到收回收购存量闲置土地用于保障性住房建设，如果专项债使用范围如期再次扩大，预计将会有利于相关工作开展，进而促进保障性住房建设和供给。
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